不動產活化,
相信很多人都聽過逆向抵押房貸
俗稱: 以房養老
但是以房老最終會喪失房子的所有權
跟一般人要傳承給後代子女的傳統觀念相悖
(或繼承人償還欠銀行的錢,
但如果繼承人有這樣的能力,
當初應該不會走上以房養老的路)
相信都是不得已才會以房養老
另外,以房養老一般最長為30年
少數可以達35年
30或35年後,老人仍需要房子怎麼辦?
這就是難解的習題了
期滿人還健在,就必須還錢,
還不出錢,房子就會被銀行拍賣,
老人將要露宿街頭
所以除了以房養老以外
還有什麼其他方法可以活化不動產呢?
文中舉例借用五年寬限期的房貸
可以看到類似如下的表格:
當時文章只有數字跟表格
但很多人都說一目了然
上表是什麼意思呢?
I have “解約金”.
I have “貸款餘額”
解約金-貸款餘額
假設將保單全部解約
清償剩餘的貸款餘額
就是獲得的正現金流
負現金流代表資金流出
列的是每年還的貸款本息
而正現金流就是算出來的
“解約金-貸款餘額”
再依此正負現金流算出IRR
五年寬限期的話,
付出的貸款本息極少
本小利大
可以算出IRR 21%驚人的報酬率
那假設我六年後,
不要”全部”解約,清償所有房貸呢?
改採用”部分”解約
金額只要足夠償還當年度的貸款即可
(密碼為3.3513)
其解約金增加率4.04%
新光美旺福(0.3%折扣)
滿六年解約金=121.6484
121.6484*(1+4.04%)-7.5576
=119.0054
也就是最右欄的第一個數字
119.0054*(1+4.04%)-7.5576
=116.2556
也就是最右欄的第二個數字
依此類推
至20年還完所有房貸
還完所有房貸後
還有73.1699的正現金流
十年後不用自己的現金還房貸
也是類似的算法
文章就不列了,
有興趣的人可以加賴: @wvr5039s
傳訊1,索取原始的Excel試算表格
現金流排列與IRR試算如下:
FB: 儲蓄保險王 不還貸款 6年後 10年後 0 -1.7004 -1.7004 1 -1.7004 -1.7004 2 -1.7004 -1.7004 3 -1.7004 -1.7004 4 -1.7004 -1.7004 5 -7.5576 -7.5576 6 0 -7.5576 7 0 -7.5576 8 0 -7.5576 9 0 -7.5576 10 0 0 11 0 0 12 0 0 13 0 0 14 0 0 15 0 0 16 0 0 17 0 0 18 0 0 19 0 0 20 73.1699 120.9401 IRR 9.48% 7.04% 年 20 20 總本金 16.0596 46.2900 總利息 57.1103 74.6501 總報酬率 355.61% 161.27%
只繳六年本息
之後就用保單部分解約償還房貸
20年IRR高達9.48%
總報酬率更是達到356%
只繳十年本息的話
20年IRR則是7%
總報酬率161%
看起來似乎只繳六年本息
有著驚人的報酬率
但別忘了,
這樣你付出的本金(還的貸款本息)並不多
報酬率雖高
但是本金少的情況下
利息只有57萬
還款十年後,才採用部分解約償還房貸
雖然IRR跟總報酬率看起來是下降的
但因為本金大
利息卻有75萬
而這只是用貸款100萬舉例而已
若您貸款500萬
還款能力也有5倍
那利息就是286萬跟373萬之差(88萬)
採用這樣的方法
房子還是自己的
可以出租也可以自住
又為您創造了另一筆現金流
莫當坐在黃金堆上的乞丐
不要窮得只剩下房子
讓不動產為自己創造收益吧!
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