如何活化不動產?莫當坐在黃金堆上的乞丐，不要窮到只剩下房子

by 儲蓄保險王 · 2019-02-11

不動產活化,

相信很多人都聽過逆向抵押房貸

俗稱: 以房養老

但是以房老最終會喪失房子的所有權

跟一般人要傳承給後代子女的傳統觀念相悖

(或繼承人償還欠銀行的錢,

但如果繼承人有這樣的能力,

當初應該不會走上以房養老的路)

相信都是不得已才會以房養老

另外,以房養老一般最長為30年

少數可以達35年

30或35年後,老人仍需要房子怎麼辦?

這就是難解的習題了

期滿人還健在,就必須還錢,

還不出錢,房子就會被銀行拍賣,

老人將要露宿街頭

所以除了以房養老以外

還有什麼其他方法可以活化不動產呢?

IRR 21%的新光美旺福

文中舉例借用五年寬限期的房貸

可以看到類似如下的表格:

FB: 儲蓄保險王 @wvr5039s FB: 儲蓄保險王

美旺福: 100 匯率: 30.7 貸款利率: 1.70%

月年 IRR 解約金貸款餘額解約金-餘額

36 3 1.96% 105.9960 100 5.9960

48 4 2.72% 111.3320 100 11.3320

60 5 2.99% 115.8711 100 15.8711

72 6 3.32% 121.6484 93.3328 28.3156

當時文章只有數字跟表格

但很多人都說一目了然

上表是什麼意思呢?

I have “解約金”.

I have “貸款餘額”

解約金-貸款餘額

假設將保單全部解約

清償剩餘的貸款餘額

就是獲得的正現金流

再往文章下面看

負現金流代表資金流出

列的是每年還的貸款本息

而正現金流就是算出來的

“解約金-貸款餘額”

再依此正負現金流算出IRR

五年寬限期的話,

付出的貸款本息極少

本小利大

可以算出IRR 21%驚人的報酬率

那假設我六年後,

不要”全部”解約,清償所有房貸呢?

改採用”部分”解約

金額只要足夠償還當年度的貸款即可

宣告利率4%的新光美旺福

(密碼為3.3513)

其解約金增加率4.04%

寬限期過後的房貸本息則是年還7.5576萬

新光美旺福(0.3%折扣)

滿六年解約金=121.6484

121.6484*(1+4.04%)-7.5576

=119.0054

也就是最右欄的第一個數字

119.0054*(1+4.04%)-7.5576

=116.2556

也就是最右欄的第二個數字

依此類推

至20年還完所有房貸

FB: 儲蓄保險王

年付本息 7.5576 @wvr5039s

增加率: 4.04% 解約金-
年付本息

月年

84 7 119.0054

96 8 116.2556

108 9 113.3947

120 10 110.4183

132 11 107.3216

144 12 104.0998

156 13 100.7478

168 14 97.2604

180 15 93.6321

192 16 89.8573

204 17 85.9299

216 18 81.8439

228 19 77.5928

240 20 73.1699

還完所有房貸後

還有73.1699的正現金流

十年後不用自己的現金還房貸

也是類似的算法

文章就不列了,

有興趣的人可以加賴: @wvr5039s

傳訊1,索取原始的Excel試算表格

現金流排列與IRR試算如下:

FB: 儲蓄保險王

不還貸款 6年後 10年後

0 -1.7004 -1.7004

1 -1.7004 -1.7004

2 -1.7004 -1.7004

3 -1.7004 -1.7004

4 -1.7004 -1.7004

5 -7.5576 -7.5576

6 0 -7.5576

7 0 -7.5576

8 0 -7.5576

9 0 -7.5576

10 0 0

11 0 0

12 0 0

13 0 0

14 0 0

15 0 0

16 0 0

17 0 0

18 0 0

19 0 0

20 73.1699 120.9401

IRR 9.48% 7.04%

年 20 20

總本金 16.0596 46.2900

總利息 57.1103 74.6501

總報酬率 355.61% 161.27%